主题公园是现代旅游业在旅游资源开发过程中所孕育的新生物，如今在全国范围内，掀起了一股“主题公园热”。仅2012年各地新建的主题公园就达100多家，而近些年来被投资方冠以中国版“迪士尼”的主题公园就有20多个。

　　然而，各种类型的主题公园，并非想建就能建。日前，国家发改委、国土资源部、环保部等12部委联合发文，对主题公园项目发展做出了规范。据了解，在这份文件中，明确规范了主题公园的选址条件和土地利用管理方式。这就意味着，主题公园与地产开发商的关系又将重新洗牌。那么，既不依赖商业地产又能获得永续发展的主题公园应该怎样开发？

　　主题需准确 选址宜经济核心区

　　主题公园区别于其他商业娱乐设施的根本特征是具有启示意义的主题。因此，主题公园的主题选择就是其核心资源。成功的主题公园运作经验表明，公园的主题必须鲜明，针对特定的细分市场，能够满足特定客源的需求。主题结构可以是一个主题多个次主题，也可以是一园多个主题。

　　由于主题公园所提供的产品是一种以旅游方式进行消费的文化产品，从这个意义上来说，主题公园是一种特殊的以旅游为经营形式的文化产品制造商。文化产品应该具有鲜明特色，而且这种特色应该具有群众基础，因此，需要对基底的文化进行挖掘和适应，避免文化的滥用。

　　迪士尼乐园在世界上很多国家都获得了成功，可是在法国一度失败，这正好印证了主题公园是以旅游方式经营文化产业的判断。美国式的快餐文化与法兰西文明在文化价值取向上的差异，导致游客对主题公园产品的选择差异，本质上是一种文化认同风险所导致的运作失败。

　　适宜的区位是大型主题公园成功与否的关键因素。主题公园区位选择包括宏观区位和微观区位两方面。一般而言，主题公园高投入、高消费的特点，使其深受腹地社会经济的影响。因此，在主题公园宏观区位选址时，应首先考虑经济发达、流动人口多的地区。其次要综合衡量当地的经济发展水平、收入及消费能力、气候条件等因素。

　　微观区位指城市内部位置，主题公园一般选址在大城市边缘。因为主题公园一般占地面积大，而城市边缘用地限制小，地价相对便宜。其次，还需充分考虑园址所在地区的交通条件，以方便客流自由出入。主题公园所在地区要求有比较健全的立体交通系统，特别是在主题公园附近至少要有一条能容纳大交通量、并有良好交汇地点的主要道路，一条辅助性可作为紧急出入口的次要道路。值得注意的是，同一区域内相同主题的主题公园呈密集性分布，势必引起客源不足，导致企业恶性竞争。

　　中国主题公园建设尚处于发展初期，社会经济发展还处于转型期，以地产作为结合点进入主题公园行业或许是一种捷径。

　　旅游+地产的经营模式

　　主题公园客源市场与周边地区常住人口和流动人口数量紧密相关。美国华盛顿城市土地研究所研究成果表明：主题公园周围1小时车程内的地区是一级客源市场，这些地区人口数至少要达到200万;2至3小时车程内的地区为二级客源市场，人口也要超过200万;这些有效客源半径内的潜在消费者是最有条件和最有可能进行再次游览消费的群体。有效客源市场半径一般指在主题公园周边200公里至300公里的范围内，之外的三级客源虽也有帮助，但不能过分依赖。

　　主题公园用地面积一般宜在500亩以上，即33公顷。面积太小无法包容一个或多个主题。例如苏州乐园是54公顷、北京世界公园64公顷、深圳世界之窗48公顷、天津乐园55公顷、北京游乐园40公顷、乌鲁木齐水上乐园98公顷等。

　　主题公园的开发模式是依托自然景观和文化资源，先营造具有影响力、冲击力的主题公园，创造出区域性旅游资源，再依托这一区域性旅游资源的关联带动作用，引来客流物流，趁势进行商业配套、康体娱乐、休闲度假和房地产项目开发的“1+N”体系构建，成为多产业融合的城市功能区。深圳华侨城等早期的主题公园都采用这一模式，并形成了成熟的“旅游+地产”经营模式，即以主题公园为主体，集旅游、展览、娱乐、居住为一体的大型旅游度假区。

　　从国外主题公园的发展来看，其快速发展大多采取连锁经营的发展模式，即通过一定品牌的连锁经营来逐步扩大市场份额，其中最为典型的就是迪士尼乐园，它通过在全球各地建立各种不同主题的乐园来实现快速扩张。

　　在国内，将主题公园开发和房地产结合而成 “主题公园+地产”的独特盈利模式，以拥有欢乐谷和东部华侨城等主题公园品牌的华侨城集团最具代表性。在其示范效应下，越来越多的开发商运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，且“小公园大地产”居多，并向二三线甚至四线城市蔓延。

　　杜绝以“地”养“园”

　　近年来，许多主题公园逐渐形成了与商业地产合作的模式，形成以“地产”养“公园”的现象。由于主题公园挂靠在文化产业大旗下，开发商以此获得商业用地相对容易，而目前上马的不少主题公园的开发商，本身就有商业地产背景。

　　导致这种现象出现的原因是这些主题公园大多缺乏一些有影响力的主题。许多主题公园仅是对成功案例的一种简单模仿和粗制滥造，虽项目繁多，但没有独特鲜明的主题。而随着深圳华侨城的成功示范以及利益驱动，许多地方把主题公园当成迅速致富的一种手段，过分追究投资少，见效快。仓促上马的主题公园不仅会浪费大量土地，与此同时还会让本已步履蹒跚的原创主题因为主题公园的亏损而雪上加霜，最终会令主题公园沦落为普通的游乐场，陷入同质化的恶性循环，难以为继。

　　另外，在同一个地区，如果公园的项目过于雷同，而不是在差异化上多做文章，必将导致客源减少，导致各方都是受害者，而且造成了社会资产的浪费，如深圳野生动物园、广州番禹香江野生动物园等。另外，有些主题公园经营方式的僵化以及产品缺少创新性，也导致了游客重游率、客源流量及人均消费水平走低。有些主题公园开园时什么样，几年后还是什么样。陈旧老化的设施使其吸引力大减，客源市场萎缩，进而导致经营状况恶化。

　　世界上成功的主题公园赢利主要来自娱乐、餐饮、住宿等设施项目，门票收入只作为日常维护费用及管理费用的弥补。迪士尼乐园作为世界上第一个主题公园也是最成功的一个主题公园，每年都吸引了全世界大批游客前往，但它的门票收入却只占其总收入30%左右，其主要收入来源于迪士尼旅游商品的销售。因此，只有主题公园实现自我造血，建立长效发展机制，才能脱离对地产的依赖，实现永续发展。